Immobilier à Odessa : la situation sur le marché après la quarantaine

Date de publication : 2021-04-08

Vivre à Odessa, près de la mer Noire, fait rêver : longue histoire, culture multinationale et atmosphère unique. Le point sur le marché immobilier de la ville. Cet article, rédigé en 2021, présente la situation du marché à cette date : il ne tient pas compte des bouleversements provoqués depuis 2022 par la guerre, et les chiffres cités sont des estimations de l'époque. Pour un achat, faites-vous accompagner par un professionnel et un juriste locaux.

Odessa est surnommée la « Palmyre du Sud ». La situation privilégiée sur la côte, la combinaison d'une brise fraîche et de l'air de la steppe, l'abondance de verdure unique et un climat agréable ont créé un environnement favorable à la vie et aux loisirs. À l'époque, la demande de biens immobiliers y était élevée, et le développement de la ville contribuait à la croissance de l'offre chaque année.

L'année 2020 s'est avérée être une année difficile pour l'économie du pays et de la région d'Odessa en particulier. Pendant le régime de quarantaine et d'auto-isolement annoncé dans tout le pays, de nombreuses industries ont dû suspendre leurs activités. Cela a entraîné une instabilité économique, qui s'améliore aujourd'hui. Toutefois, le marché de l'immobilier reste toujours dynamique. La demande de logements était alors en augmentation, ce qui rendait le travail des agences et des professionnels indispensable.

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D'après les professionnels du secteur, le nombre de transactions immobilières serait resté stable au printemps 2020. L'achat d'un logement était alors perçu comme un placement sûr, et de nombreux acheteurs y ont vu un moyen de préserver leur épargne. Le marché d'Odessa et de sa région proposait un large choix de biens. On pouvait trouver à l'achat :

- appartements ;
- chambres ;
- maisons / cottages ;
- les maisons de ville ;
- cottages ;
- villas ;
- des parcelles de terrain ;
- les propriétés commerciales ;
- les bâtiments et locaux non résidentiels ;
- une entreprise prête à l'emploi.

Aujourd'hui, le processus d'achat ou de vente d'un logement ne demande plus beaucoup de temps, car des spécialistes qualifiés fournissent toutes les informations nécessaires dans un format pratique. Les technologies innovantes permettent aux agents immobiliers de consulter et de montrer des objets en ligne. Cela permet non seulement de gagner du temps dans la recherche, mais aussi de prendre connaissance de plusieurs offres appropriées en même temps. Les agences cherchaient ainsi à moderniser leurs méthodes de travail avec leurs clients.

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Selon les prévisions, la saison estivale promet d'être chargée pour les acheteurs, les vendeurs et les investisseurs. Aujourd'hui déjà, le nombre d'offres sur le marché de l'immobilier augmente, et leur variété indique la perspective pour chacun de devenir propriétaire d'une maison pour tous les besoins.

Comme le secteur de la construction n'a pas cessé son travail pendant la période de quarantaine, les nouveaux objets promettent d'être livrés à temps. Les nouveaux bâtiments sont de plus en plus populaires, offrant aux résidents un confort accru et une gamme complète de services. Ils sont équipés selon les technologies européennes, disposent d'un territoire clos et spacieux, attirent l'attention par un design élégant et des aménagements rationnellement pensés. Il s'agit de complexes d'appartements, de clubs, de townhouses, de cottage towns et de domaines entiers entourés de toutes les infrastructures nécessaires. L'achat d'une résidence principale est un investissement dans l'avenir car chaque bâtiment est durable et fiable pendant de nombreuses années. Les appartements dans les nouveaux bâtiments peuvent être achetés en plusieurs versements, ce qui est avantageux pour ceux qui ne sont pas en mesure de payer le prix total pour le moment. Et l'achat en cours de construction garantit un prix plus bas pour les mètres carrés.

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Pour choisir le bon objet, il doit correspondre à vos besoins et au budget prévu. Un professionnel peut vous présenter en détail les options adaptées et vous aider à évaluer les avantages et les inconvénients de chacune. Le coût du mètre carré est déterminé par la zone d'implantation, la surface de plancher, le type de construction, la période de construction, l'état, les conditions. Par exemple, les biens immobiliers situés dans le centre-ville et près de la mer ont une valeur plus élevée que ceux situés dans les cités-dortoirs ou dans le quartier de la Moldavanka. Les bâtiments anciens sont inférieurs aux nouveaux en termes de confort et sont donc vendus moins cher. Cependant, les bâtiments ayant le statut de monument, qui représentent le patrimoine historique de la ville, offrent toujours des appartements luxueux et coûteux. 

La demande de biens immobiliers va augmenter en 2021

Des estimations publiées à l'époque évoquaient une hausse des prix du marché secondaire en 2020, sans qu'aucune source statistique officielle permette de la chiffrer ici. Les acheteurs font attention aux logements en bon état et bien situés, en essayant d'économiser sur l'achat. Selon les experts, les logements obsolètes resteront d'actualité auprès des acheteurs.

Quant à l'intérêt pour les nouveaux bâtiments, les experts du secteur prévoient une reprise de l'activité de construction neuve en 2021. Malgré le fait que certains pays européens ont réussi à maintenir les ventes sur le marché primaire et même à augmenter le volume de travail, en Ukraine en 2020, on a constaté une légère baisse de l'activité du secteur de la construction. Cependant, en 2021, la croissance des investissements dans de nouveaux projets est attendue, et les constructeurs vont revoir leurs coûts de construction des bâtiments afin de disposer correctement des fonds. Le processus de mise en œuvre des nouvelles technologies dans la construction reste également important aujourd'hui. Dans le cadre du développement de l'industrie, l'accent sera mis sur le processus de rénovation, ainsi que sur l'augmentation de l'efficacité énergétique des bâtiments.

Acheter à Odessa en 2026 : ce qui change pour un étranger

Les informations ci-dessus datent de 2021. Voici, à titre de mise à jour, les principaux repères en 2026. Un étranger peut en principe acheter un appartement ou un local commercial en Ukraine, au même titre qu'un citoyen ukrainien. La limite concerne la terre : les terres agricoles ne peuvent pas être acquises par des étrangers, et l'achat de terrains non agricoles reste encadré par le Code foncier.

La loi martiale n'interdit pas ces achats : la vente doit toujours être passée devant un notaire et enregistrée au registre des droits de propriété. En revanche, l'accès électronique au registre immobilier est restreint pendant la loi martiale et pendant un an après sa fin (loi n° 4576-IX, en vigueur depuis novembre 2025). Il devient donc indispensable de faire vérifier le titre, les hypothèques et les saisies par un avocat ukrainien indépendant du vendeur, et pas seulement par le notaire ou l'agence.

Côté frais, les sources juridiques consultées en novembre 2026 citent pour une revente classique une cotisation au Fonds de pension de 1 % et un droit d'État de 1 %, généralement à la charge de l'acheteur, auxquels s'ajoutent les honoraires du notaire, variables. Le vendeur peut de son côté devoir un impôt sur le revenu et un prélèvement militaire selon sa situation : demandez au notaire un décompte précis avant de signer.

Sur les prix, le portail Liga.net notait en décembre 2025 qu'Odessa entrait pour la première fois depuis le début de l'invasion à grande échelle dans le trio des villes les plus chères pour le logement neuf, avec environ 47 100 UAH le mètre carré, en hausse de 19 %. Ce chiffre concerne le neuf et ne vaut pas pour tous les quartiers. Le voyage à Odessa reste par ailleurs déconseillé : consultez les recommandations officielles avant tout projet.